201911：最新房地产项目前融（含拿地配资）方案
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2. 无资质放贷（2年10次以上）入罪，地产前融资金何处再寻
一、融资要素及产品基本要素
（一）项目公司及标的项目
（二）挂牌方及摘牌方
（三）产品名称
（四）融资规模
（五）融资期限
（六）资金用途
（七）融资成本
（八）还款来源
（九）退出方式
（十）放款条件
二、交易结构及交易流程
（一）金交所收益权产品
（二）股交所可转债产品
三、风控及增信担保措施（操作示例）
受10月22日最高法等联合发布的《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》的影响，各类无放贷资质的前融机构对房地产项目的直接债权融资业务已开始全面暂停。近半个月以来，小贷公司和融资担保类公司的地产前融业务异常活跃，除此之外，各类机构资金也在积极寻找金交所、股交所、资管公司等解决融资产品和放款通道问题。
据西政财富中心同事反馈，因小贷公司、担保公司对开发商的放款会影响开发商的征信，因此目前在具体放款方式上很多开发商都优先考虑金交所或股交所的收益权或可转债类产品，以实现出表和降低负债率的目的。以下根据西政资本、西政财富近期的金交所、股交所前融产品业务做相关总结，以供同业人士参考。
一、融资要素及产品基本要素
（一）项目公司及标的项目
1.标的项目：XX项目。
2.项目公司：XX公司
备注：融资主体一般都为取得目标开发地块的项目公司，包括已设立或新设立的项目公司。以西政资本、西政财富的土地配资业务为例，目前我们倾向于与开发商一起新设成立项目公司，一方面是因为部分城市限制项目公司层面直接转让股权（因此设置SPV持股项目公司的架构以实现后期从SPV层面退出），同时也避免股权方面的风控措施无法实现（特别是明股实债进入时）；另一方面新设项目公司可最大程度上简化尽调流程，降低交易和信任成本。
（二）挂牌方及摘牌方
1.挂牌方：项目公司所属地产集团（暂定）。
2.摘牌方：西政资本、西政财富或指定主体。
（三）产品名称
XX金交所资产收益权1号产品（暂定）；
或XX股交所可转债1号。
（四）融资规模
目前各类前融机构单一项目放款金额一般优选在2-5亿元不等，土地款配资一般不超过出让金的50%-65%。
（五）融资期限
受房地产调控及募资环境下行的影响，目前投资人（主要指的是机构投资者）对短周期的产品接受度更高，因此我们前融产品的期限一般设置为1年以内，土地款融资业务的周期更短，具体举例如下：
1.融资期限为6+6，满6个月后有一次提前还款权利，还款金额一般固定数值，比如5000万，或1亿元等。
2.在标的项目住宅销售比例达到50%-60%时，挂牌方（指项目方所属地产集团，下同）须偿还全部融资本息。
（六）资金用途
用于标的公司支付土地价款及项目开发建设。
（七）融资成本
以西政资本、西政财富近期的募资业务为例，向开发商收取的综合成本一般为13%-18%/年（含投资人收益、通道费、募集服务费、增值税等）；其中：2.7%-7.7%的部分于每笔款投出后5个工作日内以募集服务费等方式向指定第三方支付；0.3%左右于挂牌后15个工作日内向交易所支付，另外按照10%/年左右计收利息，并按半年付息。
（八）还款来源
1.标的项目销售回款；
2.项目再融资置换（一般是银行或信托的开发贷）；
3.集团资金调配（一般会了解开发商存量开发项目的销售进度和去化周期和情况）。
（九）退出方式
项目方及其集团偿还融资本息、回购股权。
（十）放款条件
1.西政资本、西政财富或指定主体受让项目公司股权（一般比例在70%-90%之间），剩余股权同时质押；
2.签署整套投资协议，西政资本、西政财富或指定主体落实对项目公司资金监管，证、章、照共管措施。
二、交易结构及交易流程
（一）金交所收益权产品
交易结构（举例说明，具体金额和架构需要根据具体项目进行处理）：
交易流程：
1.由项目公司所属集团作为挂牌方，通过金交所/金交中心挂牌转让所持有的资产收益权，收益权金额3亿元，转让对价金额2.4亿元（即最终的融资金额）。
2.交易所登记备案后，投资人投资该收益权转让产品，并委托西政资本、西政财富或指定的主体管理、摘牌，投资人产品认购款支付至募集账户。
3.西政资本、西政财富或指定主体收到投资款后放款至挂牌方，挂牌方将该资金专项划转至项目公司用于地价款及开发建设。
4.放款前需完成项目公司股权过户及质押等先决条件，拿到土地证后（为避免空档期太久，一般根据项目具体情况和政府的时间流程约定一个具体时间，比如放款后60日内）完成土地抵押，待挂牌方按约定归还全部本息后解除抵、质押手续及配合挂牌方回购股权。
（二）股交所可转债产品
交易结构：
交易流程：可参照上述。
三、风控及增信担保措施（操作示例）
1.土地/在建工程抵押：首笔款放款后60日内完成土地使用权后置抵押，并取得他项权利证书。
2.股权质押：放款前，质押项目公司剩余10%股权至我方指定主体名下。
3.无限连带责任保证担保：（1）项目公司所属集团保证担保；（2）有现金流的其他项目公司提供保证担保。
4.章证照管理：共管。
5.账户共管：（1）所有账户增加我方预留印鉴；（2）最后一道U盾由我方人员单管；（3）新设账户须经过我方同意。
6.SPV公司（如有）股东会表决机制：重大事项一票否决或一致决，具体按协议执行。
7.向项目公司委派董事：按约定委派具一票否决权的董事。
8.项目公司董事会表决机制：重大事项一票否决或一致决，具体按协议执行。
9.向项目公司委派监管人员：派驻联席财务一名，对项目公司付款享有全部的审批权、查询权，并有权获知项目公司当月销售情况表、动态成本表、工程及销售进度情况以及下月工程及销售计划。项目公司按照一定费用标准（比如【X】万元/年）支付咨询服务费用于我方支付财务人员工资。
10.融资资金的封闭使用：收款账户预留我方人员印鉴确保放款资金专项划转至项目公司用于缴纳地价款及项目开发建设。
11.开发贷资金的封闭使用：存续期内如办理开发贷，须提前一次性归还全部本息，方可配合进行解押。
12.项目销售回款的封闭使用：销售回款封闭于本项目或用于归还融资本息，不允许融资方集团调回。
13.进度节点监管：项目公司及其所属集团公司需对融资存续期内的取得土地证、取得工程规划许可证、取得施工许可证、项目开盘、项目住宅销售比例达到50%-60%等节点进行保证担保承诺。
14.成本监管：项目前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套费用四项成本费用总额为X亿元（含税），融资存续期内成本支出额上限为X亿元，我方有权拒绝超出约定总额的相应划款。
15.资金归集：首笔融资款投出起12个月届满前15个工作日、10个工作日、3个工作日，融资方及其所属集团公司需将其应付款项总额的30%、70%、100%划转至我方与挂牌方的共管账户，进行提前归集。如未按期归集，须按照每日万分之三的标准支付违约金。
16.降价销售权：按协议约定行使。
17.强制操盘权：按协议约定行使。
18.随售权：按协议约定行使。
19.拖售权：按协议约定行使。
20.交叉违约：该地产集团及其关联方对我方及该集团内其他已投项目、任何第三方金融机构、非金融机构及其他任何债权方的违约。
西政投资集团业务介绍
二、财富管理1.高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务2.理财师服务：销售产品定制与代理收款服务3.机构服务：产品销售及金融外包服务三、财税和跨境业务1.地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务2.资金出入境及跨境投融资服务
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